TAND TP HCM vừa xử xong vụ kiện yêu cầu hủy các hợp đồng ủy quyền cùng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng ông Bích (71 tuổi) và một văn phòng công chứng, do các hợp đồng này được văn phòng công chứng chứng thực.
Vụ việc phát sinh khi vợ ông Bích ký giấy ủy quyền cho một bên làm dịch vụ nhà đất, cho phép họ toàn quyền định đoạt căn nhà hơn 100 m2 ở Bình Chánh của họ. Sau lần đó, vợ chồng ông suýt mất nhà, phải theo đuổi vụ kiện kéo dài gần 9 năm.
‘Bẫy’ ủy quyền
Vợ ông Bích không nhận thức được hậu quả pháp lý từ chữ ký này cũng như nội dung của hợp đồng, dẫn đến việc bên dịch vụ lợi dụng giấy ủy quyền để bán căn nhà cho người thứ ba – trái với ý chí của mình, khiến vợ chồng ông có nguy cơ mất trắng.
Sau thời gian đằng đẵng theo đuổi vụ kiện, tòa chấp nhận yêu cầu của vợ chồng ông Bích, tuyên hủy giấy ủy quyền và hợp đồng chuyển nhượng do vô hiệu, đồng thời giao trả căn nhà cho nguyên đơn. Tuy nhiên, họ phải bồi thường hàng trăm triệu đồng cho bên mua ngay tình (là người nhận tài sản trong tình trạng không biết và không thể biết việc người chuyển giao không có quyền định đoạt – Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015) vì trong sự việc này, người vợ cũng có một phần lỗi dẫn đến giao dịch vô hiệu.
Tại Nha Trang, Khánh Hòa, 3 chị em cũng suýt mất căn nhà nằm ngay trung tâm thành phố của mẹ để lại, vì nội dung ủy quyền. Họ đã tìm đến luật sư Trần Vân Linh (Đoàn Luật sư TP HCM) nhờ hỗ trợ.
Hai năm trước, ba chị em cùng thế chấp căn nhà cho một phụ nữ để vay 3 tỷ đồng, lãi suất 1,5%/tháng, để có vốn làm ăn. Hai bên thỏa thuận thời hạn thế chấp là 3 năm, và bên nhận thế chấp cam kết sẽ trả lại nhà sau khi khoản vay được tất toán.
Trong quá trình thực hiện thỏa thuận, bên nhận thế chấp đề nghị 3 chị em bà ký thêm hợp đồng ủy quyền, cho phép họ sử dụng căn nhà để vay ngân hàng. Nghĩ quyền lợi đã được bảo đảm bằng hợp đồng thế chấp và vì tin tưởng, họ đồng ý ký và giao toàn bộ giấy tờ nhà đất.
Lợi dụng điều này, bên nhận thế chấp đã ký hợp đồng bán căn nhà cho một người đàn ông ở TP HCM với giá 9 tỷ đồng. Sau đó, họ tiếp tục mượn lại giấy tờ nhà với lý do làm thủ tục sang tên, rồi đem thế chấp tại một ngân hàng ở An Giang. Khi khoản vay không được trả, ngân hàng khởi kiện yêu cầu phát mãi tài sản.
Lúc này, 3 chị em bà mới biết căn nhà của họ đang đứng trước nguy cơ bị xử lý nợ. Họ đối diện với hành trình theo đuổi các rắc rối pháp lý kéo dài nhiều năm.
Theo luật sư Trần Vân Linh, trong đời sống hiện nay, việc người dân ký giấy ủy quyền để người khác thay mình thực hiện các giao dịch dân sự diễn ra khá phổ biến. Lý do có thể xuất phát từ sự tin tưởng, cho mượn tài sản để thế chấp ngân hàng, cần vốn làm ăn phải vay mượn, hoặc cùng nhau góp tiền đầu tư kinh doanh…
Tuy nhiên, nhiều người có tài sản nhưng thiếu hiểu biết pháp luật nên dễ bị bên cho vay lợi dụng. Để “làm tin”, bên cho vay thường yêu cầu người vay lập giấy ủy quyền cho họ được quyền thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản. Đổi lại, họ đưa ra các hứa hẹn như trả lãi cao, hoặc cam kết sẽ trả lại tài sản sau khi thanh toán xong khoản vay. Những lời hứa này đa phần chỉ bằng miệng, nhằm che giấu hành vi cho vay nặng lãi hoặc giao dịch giả tạo.
Việc lập hợp đồng ủy quyền tại văn phòng công chứng khiến người có tài sản tưởng rằng giao dịch của mình là an toàn. Nhưng do chủ quan và tin tưởng, họ thường không đọc kỹ phạm vi ủy quyền. Dù mục đích chỉ là cho mượn hay bàn giao tài sản để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ của mình nhưng khi ký hợp đồng ủy quyền lại thường trao cho bên nhận ủy quyền được quyền định đoạt rất rộng, như tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp hoặc bảo đảm nghĩa vụ cho bên thứ ba.
“Không ít người không nhận ra rằng phạm vi ủy quyền rộng như vậy tiềm ẩn nguy cơ mất tài sản, nếu bên được ủy quyền có ý định chiếm đoạt, hoặc vay khoản tiền quá lớn dẫn đến không có khả năng trả nợ”, luật sư Linh nói. Khi đó, tài sản của người ủy quyền có thể bị xử lý để thu hồi nợ, gây thiệt hại nghiêm trọng.
7 điều phải ‘nằm lòng’ khi ủy quyền
Luật sư Trần Vân Linh cho rằng, để hạn chế rủi ro khi lập giấy ủy quyền, đặc biệt là với tài sản, người có tài sản cần lưu ý một số điểm sau:
– Chỉ ủy quyền trong phạm vi đúng thỏa thuận. Ví dụ, nếu bên vay chỉ cần vay một tỷ đồng thì bên có tài sản chỉ nên ủy quyền cho họ được thế chấp tài sản để vay đúng số tiền này, không được vượt quá.
– Không chấp nhận các giao dịch giả tạo, như vay tiền nhưng bị yêu cầu ký hợp đồng ủy quyền trao toàn quyền định đoạt tài sản.
– Đọc kỹ nội dung hợp đồng ủy quyền khi công chứng, đặc biệt là phần phạm vi ủy quyền.
– Yêu cầu công chứng viên giải thích những nội dung chưa rõ hoặc chưa hiểu.
– Không giao toàn bộ việc công chứng cho môi giới không tin cậy.
– Nếu phát hiện dấu hiệu bất thường, cần dừng giao dịch ngay. Trường hợp đã ký và đã công chứng, người ủy quyền có thể báo cho cơ quan có thẩm quyền để kịp thời ngăn chặn việc chuyển dịch tài sản.
– Nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc người am hiểu pháp luật trước khi ký các giấy tờ ủy quyền liên quan đến tài sản.
Hải Duyên